Vlottende activa

Onderhanden werk
Het saldo onderhanden werk betreft de saldi van de lopende grondexploitaties. Jaarlijks wordt het verschil tussen de lasten en baten aan het onderhanden werk toegevoegd of onttrokken. Jaarlijks wordt op grond van de verplichting uit het BBV bezien of er tussentijds een resultaat moet worden genomen.  
 
Alle grondexploitaties zijn afzonderlijk door de raad vastgesteld. Per balansdatum is er een creditpositie indien op dat moment meer inkomsten dan uitgaven zijn gerealiseerd en een debetpositie indien er meer uitgaven dan inkomsten zijn gerealiseerd. Conform de voorschriften in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) wordt voor verlieslatende projecten een voorziening gevormd en indien per balansdatum meer uitgaven dan inkomsten zijn gerealiseerd, wordt dát deel van de voorziening ingezet om de waarde op de balans nihil te presenteren. De som van alle deelprojecten zoals hiervoor benoemd, vormen het totaalsaldo van het onderhanden werk aan de activazijde van de balans. In het geval dat het saldo van de positieve grondexploitaties per balansdatum groter is dan het saldo van de verlieslatende grondexploitaties (rekening houdend met het aanwenden van de voorziening), kan daardoor de uitkomst van de post onderhanden werk een creditpositie op de balans geven. 

De mutaties per complex zijn opgenomen in onderstaande tabel. We zien hier de geactiveerde vermeerderingen en verminderingen Leidsche Rijn, Stationsgebied en de binnenstedelijke complexen. 

Toelichting boekjaar 2025
Verwachte exploitatieresultaten Leidsche Rijn, Stationsgebied en binnenstedelijke complexen 
(op basis van eindwaarde).

Beurskwartier
Aan de kostenkant staat 6,5 miljoen euro geraamd in de grondexploitatie Beurskwartier die nu onvoldoende getoetst kan worden. Dit wordt veroorzaakt doordat de uitgangspunten van een aantal civieltechnische ingrepen nog niet verder definieerbaar zijn als gevolg van de fase waar de grondexploitatie zich op dit moment in bevindt. Daarmee is de omvang van deze ingrepen nog onvoldoende duidelijk. Wel acht de gemeente deze kosten benodigd voor de uiteindelijke realisatie van het totale plangebied van de grondexploitatie Beurskwartier. Naast deze elementen is onder de opbrengstenraming een aantal risico’s opgenomen die de opbrengstraming verlagen (gezamenlijk ca. € 3,7 miljoen) en opgenomen en gekwantificeerd hadden moeten worden in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen ter bepaling van het weerstandsvermogen.

Met het Meerjaren Perspectief Ruimte 2025 is voor de grondexploitaties BEFU en Leidsche Rijn A2-zone door de gemeenteraad ingestemd met een looptijd van de grondexploitaties tot respectievelijk 2036 en 2039. In het Meerjaren Perspectief Ruimte 2026 blijft deze looptijd voor beide grondexploitaties als uitgangspunt gehandhaafd. De andere grondexploitatieprojecten kennen een looptijd van maximaal tien jaar. 

Daarnaast is volgens de POC-methode van het BBV in 2025 winst uit voorgaande jaren teruggenomen op de volgende grondexploitatiesprojecten. 

Toelichting bij totstandkoming saldi grondexploitaties

Voorzieningen Grondexploitaties

De voorzieningen grondexploitaties zijn gebaseerd op de bepaling van de nominale waarde van de grondexploitatieprojecten met een negatief saldo.

Algemeen
Het nog te realiseren deel van de grondexploitaties wordt doorgerekend op netto contante waarde (ncw) prijspeil 2026 en toegelicht op eindwaarde. De doorrekeningen zijn gebaseerd op basis van aanwezige contractposities en indien die ontbreken op aannames. Hieronder geven wij een toelichting bij de belangrijkste kosten- en opbrengstenparameters en de hierbij gehanteerde uitgangspunten. In 2026 zijn de parameters gewijzigd ten opzichte van de vorige actualisatie, de wijzigingen worden toegelicht in het MPR 2026.

Rente
Aan de voorraad onderhanden werk wordt jaarlijks rente toegerekend. Voor 2025 bedroeg het percentage berekend volgens BBV-voorschriften 2,0%.

Indexering kosten
De indexatie van de kosten is voor 2026 en 2027 op 3% vastgesteld. Voor de daaropvolgende jaren is de indexatie vastgesteld op 2,0% in lijn met het langjarig inflatiegemiddelde van de ECB. Naar verwachting kan met deze indexering de stijging van de bouwkosten voldoende worden opgevangen, dit mede vanwege huidige contractposities – aanbestedingen.

Indexering opbrengsten
Standaard is een indexatie van de opbrengsten conform de contractvoorwaarden. Daar waar geen contractpositie aanwezig is, worden de nog te realiseren opbrengsten jaarlijks geïndexeerd.
De opbrengsten uit sociale huurwoningen en vrijesectorwoningen worden gedurende de komende tien jaar jaarlijks met 2% geïndexeerd. Voor het middensegment geldt in dezelfde periode een jaarlijkse indexering van 1%. Het kantorenprogramma wordt vanaf 2026 geïndexeerd met een bandbreedte van 0-3%, waarbij het indexpercentage project- en locatie specifiek wordt bepaald.
Het bedrijvenprogramma, horeca en Retail worden niet geïndexeerd. Na tien jaar worden opbrengsten conform BBV-regelgeving, niet meer geïndexeerd.
De grondexploitaties Leidsche Rijn A2 zone en BEFU kennen een resterende looptijd langer dan tien jaar.

Fasering woningbouw-, bedrijventerrein- en kantorenprogramma
Voor zowel de programmering van de woningbouw als voor bedrijventerrein geldt, dat op basis van marktontwikkelingen, de programmering stedelijk wordt afgestemd. Na stedelijke afstemming wordt de fasering opgenomen in de grondexploitatie. Herijking van de programmering is een jaarlijks stedelijk proces dat voorafgaand aan de actualisatie van de grondexploitatie wordt uitgevoerd.  
Voor kantoorprogrammering geldt naast bovenstaand proces aanvullend nog provinciale afstemming.  

Grondprijzen
In de grondexploitatie wordt de grondprijs die volgt uit een contractpositie opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt de bandbreedte van de grondprijzenbrief 20265 aangehouden. Een uitzondering hierop vormen de bedrijvenkavels in Strijkviertel. Voor deze kavels wordt het financiële kader uit 2025 toegepast totdat het eerste grondbod is ontvangen. Deze afwijking is nodig, omdat de hoge eisen ten aanzien van circulair bouwen naar verwachting maken dat de minimale grondprijs niet toereikend zal zijn. In de afgelopen drie jaar zijn alle uitgiften minimaal binnen de bandbreedte van de grondprijzenbrief gerealiseerd.   

Plan- en VAT-kosten
Per grondexploitatieproject is een raming aanwezig waarin per eventueel deelproject en per projectfase de plan- en VAT-kosten zijn begroot. De plan- en VAT-kosten zijn voor alle grondexploitatieprojecten tot einde werk begroot.  

Ramingen BRM (kosten bouwrijp maken) en WRM (kosten woonrijp maken)
In de grondexploitatie worden de budgetten voor BRM en WRM conform contractpositie opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt een realistische raming, mede gebaseerd op meest recente aanbestedingsresultaten, opgenomen.  

Vennootschapsbelasting positie grondexploitatieprojecten gemeente Utrecht
Per 1 januari 2016 is de belastingplicht ingevoerd voor ondernemingen van overheden voor de vennootschapsbelasting.  
In het Coalitieakkoord van 2022 is met betrekking tot het grondbeleid besloten om binnen gebiedsontwikkelingen een stevigere rol te pakken om de maatschappelijke doelen van de coalitie te kunnen realiseren. In tegenstelling tot voorgaande jaren wordt actief grondbeleid en strategische grondposities ingezet waar dit een toegevoegde waarde heeft, mits de risico’s zijn gewaarborgd. Het kiezen voor een actievere rol vertaalt zich door in een toenemend aantal grondexploitaties. Het totaal van de momenteel lopende grondexploitaties is fiscaal verlieslatend. Daarmee is aan een eerste vereiste van ondernemerschap, namelijk winstgevendheid, al niet voldaan. Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt dan ook geen rekening gehouden met vennootschapsbelastingdruk op de grondexploitaties. 

Risicomanagement en weerstandsvermogen
Conform de door de raad vastgestelde nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen worden de risicoanalyses voor de gemeentelijke grondexploitaties twee keer per jaar geactualiseerd (bij de Jaarstukken en bij de Programmabegroting). Het weerstandsvermogen voor het opvangen van de risico’s van de grondexploitatie Stationsgebied is onderdeel van het gemeente brede weerstandsvermogen. Voor het opvangen van de risico’s grondexploitatie Leidsche Rijn en de binnenstedelijke grondexploitaties is op basis van het actuele financiële beeld geen gemeente breed weerstandsvermogen nodig. Deze risico’s kunnen worden opgevangen binnen de Reserve Grondexploitatie. In het MPR wordt het financiële beeld van alle grondexploitaties binnen de gemeente Utrecht toegelicht, evenals bijbehorende risico’s, scenario’s en beheersmaatregelen.