Hier staan we stil bij de relevante ontwikkelingen die voor 2025 van invloed waren op onze ambitie.
Betaalbaarheid door huurders onder toenemende druk
In de begroting 2025 signaleerden we dat, onder andere door stijgende bouwkosten (als gevolg van inflatie en energiecrisis) en hogere onderhoudskosten, de kostprijsdekkende huur verder zou gaan stijgen. In 2025 hebben we gezien dat betaalbaarheid onder druk blijft staan. Met de Raadsbrief Mogelijkheden voor een betaalbaardere kostprijs dekkende huur Utrecht hebben we u geïnformeerd over de mogelijkheden die we zien om hier wat aan te doen. Door onzekerheid over (Rijks)subsidies, stijgende onderhoudskosten en stijgende kosten bij gebiedsontwikkelingen bleven de zorgen over de betaalbaarheid bestaan bij onze maatschappelijke huurders.
Marktontwikkelingen (vertragingen in projecten)
De afgelopen jaren, ook in 2025, hebben we gemerkt dat de kosten van het ontwikkelen en beheren & onderhouden van maatschappelijk vastgoed blijven stijgen. Oorzaken zijn de marktontwikkeling, hoge inflatie in de afgelopen jaren, het bouwen in hoge dichtheden en onze doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid en gezondheid.
In diverse projecten over de hele stad, maar zeker in gebieden als Leidsche Rijn Centrum, omgeving Berlijnplein, Beurskwartier en Merwede wordt steeds duidelijker dat de normbudgetten die we hanteren niet meer passen bij de hoogstedelijke uitgangspunten en ambities. In 2025 hebben we het gesprek over de ambities tegenover de betaalbaarheid verder gebracht, onder andere met de Beleidsnota Vastgoed .
Stapeling van functies versterkt deze problematiek. Samen met aanleverproblemen, netcongestie en beschikbare capaciteit in de markt veroorzaakt dit vertraging binnen projecten.
Netcongestie
Sinds de landelijke beheerder van ons elektriciteitsnet begin 2022 netcongestie heeft afgekondigd in Utrecht zien we dat netcongestie een blijvende uitdaging is voor ons maatschappelijk vastgoed. In de begroting 2025 is opgenomen hoe de impact van netcongestie wordt opgevangen, in lijn met de Raadsbrief Verzamelbrief Aanpak Netcongestie van 6 juni 2024.
In 2025 zijn verdere stappen gezet om de impact van netcongestie bij nieuwbouw en renovatie van maatschappelijk vastgoed te beperken. We hebben een nieuwe werkwijze ontwikkeld die handelingsperspectief biedt aan projecten die problemen ondervinden als gevolg van netcongestie. Uitgangspunt van deze werkwijze is dat we voortaan netbewust bouwen. Zo proberen we onze belasting op het elektriciteitsnet te beperken en ervoor te zorgen dat zoveel mogelijk projecten doorgang kunnen vinden. Daarnaast werken we samen met Stedin aan enkele pilots waarmee we in de praktijk nieuwe contractvormen en netbewuste oplossingen testen. Zo onderzoeken we bij Cultuurcluster Berlijnplein de haalbaarheid van cable pooling met de Stadsbaantunnel, is het Museumdepot aan de Isotopenweg een pilot voor een piekgenerator en wordt de Internationale School Utrecht (ISU) gezien als pilot voor een stand alone generator.
Stijgende onderhoudskosten, mede door wettelijke verplichtingen aan onderhoud
In 2025 zijn de onderhoudskosten verder gestegen. Onderhoudscontracten hebben we geïndexeerd. Nieuwe contracten hebben echter gezorgd voor een stijging van de onderhoudskosten. Daarnaast zorgen de kosten van de wettelijke verplichtingen voor een stijging. Met name het uitvoeren van brandscans en de uitvoering van maatregelen die daaruit volgen zorgen voor een forse stijging in de onderhoudskosten. De middelen zijn voor enkele jaren toereikend maar op termijn kan een tekort ontstaan.
Leegstandsbeheer
De manier hoe we met leegstaande gebouwen omgaan heeft zich de laatste jaren ontwikkeld. Hierover hebben we u met de Raadsbrief Verzamelbrief Beleidsnota Vastgoed en stand van zaken moties en toezeggingen geïnformeerd. Gezien de huidige financiële situatie zijn er in de Voorjaarsnota 2025 geen middelen gevonden om uitvoering te geven aan M125 Maatschappelijk & Betaalbaar Tijdelijk Leegstandsbeheer Utrecht om tijdelijk beheer waar mogelijk in bruikleen te geven. Daarom hanteren we nu ‘klassiek’ leegstandsbeheer voor de periode 0 tot 6 maanden. De gemeente heeft hiervoor een overeenkomst met een externe partij.